En una entrega anterior analizamos la improcedencia de una suspensión del servicio de agua potable, como medida de presión ante una deuda por gastos comunes de condominio; así que en esta oportunidad veremos cuán factible resulta la prohibición de uso de áreas comunes por deuda de condominio.

Como en el primer caso, esta medida, más que una sanción, constituye una forma de presión que aplican los comités administrativos y juntas de condominio; con la finalidad de obligar al copropietario moroso a cancelar la deuda por gastos comunes.

Ahora bien, antes de llevar a cabo este tipo de acciones, es importante contar con la asesoría de la empresa administradora del edificio; pues su departamento legal es el ente idóneo no solo para consulta, sino para llevar a cabo la cobranza sin perjuicio para el condominio.

¿Qué se consideran áreas comunes?

Las áreas comunes de un condominio son aquellos espacios de propiedad colectiva; cuyo uso es un derecho que adquiere el copropietario con la compra de su inmueble; así como las obligaciones y compromisos que derivan de su mantención, reparación o remodelación.

Adicionalmente, los copropietarios son responsables de cualquier incidencia o trámite relacionado con el uso y destino de las áreas comunes, que implique acciones legales.

Basamento legal para la prohibición de uso de áreas comunes

Según la Ley 19.537 sobre Copropiedad inmobiliaria, el reglamento de copropiedad puede autorizar que  el administrador, como medida de presión para que el copropietario en mora se ponga al día con el condominio, cobre intereses sobre la deuda, imponga multas,  demande por embargo o suspenda el servicio eléctrico; siempre y cuando esté plenamente establecido en sus cláusulas de dicho reglamento.

Así, el reglamento de copropiedad, como acuerdo privado suscrito entre las partes, puede autorizar que el administrador le prohíba a algún copropietario el de uso de áreas comunes por deuda de condominio; no obstante, es importante analizar el alcance de la prohibición permitida por la ley.

Si bien la piscina, el gimnasio o las canchas deportivas son consideradas bienes comunes no son esenciales en la habitabilidad del residente. No ocurre lo mismo con los ascensores, escalera o terrazas cuyo espacio sí está destinado para ofrecer calidad de vida.

En ese caso, puede que el Reglamento interno establezca alguna cláusula que permita la restricción de la primera lista y que sea totalmente normal. Ya que el propietario o arrendatario no está contribuyendo para la mantención de esos espacios.

Cuándo tomar la decisión

Es claro que si una persona se atrasa con el pago un mes ese tipo de acciones es una forma arbitraria. El administrador de condominios o la empresa de administración de edificios deberá comunicarse con el moroso en reiteradas ocasiones antes de proceder a tomar estas medidas. La prohibición del uso de áreas comunes por deuda se tomará cuando la morosidad se ha reiterado por varios meses consecutivos.

En tal sentido, el departamento legal de la empresa administradora deberá establecer cuáles son los bienes y áreas comunes, a los que se le podría prohibir el acceso al copropietario en mora; de manera de no entrar en conflictos con las demás leyes que regulan el derecho a la propiedad.