Contar con el amparo de un fondo común de reserva es deber en todo edificio y condominio. Tal como lo indica su nombre, es una partida destinada a funcionar como una caja (en términos financieros) en donde se aparta una cantidad de dinero. Este fondo tiene como fin cubrir imprevistos, y a su vez atender pagos varios, que correspondan a gastos comunes. Saber cómo formar dicha reserva, mantenerla y administrarla dependerá en gran medida de la forma como la asamblea de copropietarios adapte sus necesidades a la ley que rige su puesta en marcha.
¿Qué establece la Ley de Copropiedad Inmobiliaria?
La formación del fondo común de reserva está presente en el artículo 7 de la Ley 19.537 sobre Copropiedad inmobiliaria. En él se comenta que la administración de todo condominio debe considerar la formación de un fondo común de reserva.
¿Cuál es el propósito?
Según el artículo 7, la intención de crear un fondo común de reserva es para atender a reparaciones de los bienes de dominio común; a la certificación periódica de las instalaciones de gas; ascensores bien sea verticales, inclinados o funiculares, también montacargas, escaleras y rampas mecánicas y sus instalaciones o gastos comunes extraordinarios o imprevistos.
¿De dónde se obtiene el dinero destinado para la formación del fondo común de reserva?
La ley establece que para formar el fondo, la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria debe definir un determinado porcentaje de recargo sobre los gastos comunes. Además, señala que esta reserva puede acrecentarse con el producto de las multas que deben pagar los copropietarios y, también, a través de intereses por concepto de retardo en el pago de gastos comunes.
Otra manera de acrecentar el fondo de reserva es por medio de aportes de dinero por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común, conforme a lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 13 de dicha Ley. Y por último, a través de ingresos que reciba la comunidad por la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes comunes que pueden ser objeto de estos actos.
¿Cómo se administra el fondo común de reserva?
El encargado de mantener y administrar el fondo común de reserva en edificios y condominios es el Comité de Administración Condominios o en administrador del edificio. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en el mismo artículo 7, señala que los recursos de este fondo se deben conservar o mantener en depósito, bien sea en una cuenta corriente o de ahorro; también pueden invertirse en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité encargado.
Cabe destacar, que de acuerdo al artículo 23 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria la cuenta es uso exclusivo para el condominio, y solo la podrán girar las personas que designe el Comité de Administración.
¿Cómo se cobra el porcentaje equivalente al fondo común de reserva?
Por tratarse de un fondo obligatorio originado de un porcentaje de los gastos comunes es cobrado a través del mismo documento de gastos comunes.
Naturaleza jurídica
Al considerarse un porcentaje adicional de gastos comunes, queda asentado que su naturaleza jurídica forma parte de aquellos gastos; por lo que es legal seguir el mismo procedimiento de cobranza, apremio y sanción para la obtención del pago correspondiente. Así lo ratifica un fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago, confirmado por la Corte Suprema.
Tu opinión como copropietario también cuenta
Es cierto que para crear el fondo común de reserva se deben seguir las ordenanzas emanadas por la Ley, sin embargo todo lo que se apruebe por parte de la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria es lo que prevalecerá. Quiere decir, por ejemplo, que la creación de la cuenta corriente o de ahorros no solo puede ser usada para atender lo que contempla la Ley sino también por lo que los copropietarios consideren necesario; siempre que no altere cualquier otra ordenanza.
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