Para poder responder a la interrogante de si prescriben las deudas gastos comunes de un condominio, debemos, inicialmente, definir que en Chile lo que prescribe es el derecho de cobrar una deuda, no la deuda en sí. Pero ¿qué significa prescribir?
Legalmente la prescripción es la obligación de cumplir con determinada acción. En el caso que nos corresponde, la prescripción refiere a la obligatoriedad de pagar una deuda; sin embargo, se tiene la creencia que después de un plazo determinado no podrán cobrarte porque se venció el plazo.
Más allá de la morosidad de los gastos comunes
Ya nos hemos referido a los gastos comunes en un condominio y cómo son administrados. No obstante, siempre quedan dudas sobre qué se cobra o no con el recibo de los gastos comunes. Recordemos que en la factura que llega no solo incluye las deudas relacionadas con la propiedad comunitaria, sino también las pertenecientes al Fondo de reserva.
No obstante, en toda comunidad siempre va a haber propietarios que, por un motivo u otro, caen en mora con las cuotas mensuales; y es ahí donde la empresa encargada de la administración del condominio debe actuar eficazmente, para evitar o solventar todos los inconvenientes que pudieran generarse.
Empresas administradoras de condominios ¿Cuál es su responsabilidad?
En caso de presentar morosidad con la empresa administradora de condominios, la misma empresa será la encargada de efectuar el prorrateo de estos gastos; así como de su cobranza o, en su defecto, el administrador designado.
Cabe destacar que, estos mecanismos deberán agotarse antes de iniciar un juicio de embargo contra algún copropietario; pues estos acarrean gastos e inconvenientes adicionales.
En este sentido, la empresa administradora de edificios y condominios, previo acuerdo con el Comité Administrativo del Condominio, deberá proceder a suspender los servicios de los copropietarios morosos; siempre dentro de lo establecido en el Reglamento de Copropiedad. Adicionalmente, debe aplicar “el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el interior a éste, según como lo establezca el reglamento de copropiedad” (Art. 5° de la Ley 19.537).
¿Cómo prescriben las deudas por gastos comunes?
Cuando nos referimos a los plazos para reclamar la prescripción de los gastos comunes también debemos incorporar una serie de pasos y leyes. Si bien no existe unanimidad en Tribunales sobre cuáles artículos del Código Civil aplicar, por lo general, se acogen a los artículos 2.514 y 2.515. En ambos se establece un lapso de prescripción entre 3 y 5 años para la extinción de las acciones y derechos ajenos que no se hayan ejercido.
La prescripción por gastos comunes no es automática, la empresa debe acudir a Dicom y realizar todo el proceso de notificación. El proceso puede ser largo y costoso, por eso muchas empresas dejan que el tiempo se cumpla sin llegar a la demanda. Ya que durante el juicio tampoco existe la certeza de que el deudor posea los bienes necesarios para embargar.
¿Es conveniente esperar que los gastos comunes prescriban?
Para nada, porque primero tendrás a los cobradores detrás de ti; además al registrar tu nombre en el Dicom puede dañar tu reputación crediticia. La prescripción de una deuda se recomienda cuando, ocurrido un plazo prudencial, no te han notificado o cobrado.
Y recuerda siempre: no prescriben las deudas por gastos comunes, prescribe tu responsabilidad como deudor; presentar morosidad te puede traer problemas hasta para arrendar otro departamento.
